20 janvier 2022

Comment faire reconnaître sa qualité de propriétaire sans titre de propriété

Par Me Leilla LECUSSON*

A Saint-Martin et dans les Départements et Régions d’outre-mer (DROM) constitués de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, il existe un nombre important d’occupants qui se succèdent parfois depuis plusieurs années au sein d’un même bien immobilier, sans pour autant disposer du titre leur reconnaissant la qualité de propriétaire.

Cette situation s’explique d’abord en raison d’un nombre important d’indivisions successorales non réglées, mais aussi par la présence de plusieurs générations sur un même bien immobilier, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’une habitation, sans qu’aucun membre de la famille n’ai jamais eu de titre de propriété. 

Cet état de fait est évidemment source d’inquiétude mais aussi d’insécurité juridique pour les occupants et leurs héritiers. Car en effet, qu’il s’agisse de la transmission d’un bien ou de la réalisation d’un projet immobilier tel que la construction de sa résidence principale par exemple, ces derniers ne peuvent se concrétiser sans posséder au préalable un titre de propriété pour le bien concerné.

Pour résoudre cette difficulté, le droit commun prévoit déjà un outil juridique dénommé « usucapion », mais qui en l’état, apparaît insuffisant pour répondre rapidement et durablement aux difficultés de ces territoires.

En effet, l’usucapion de droit commun permet à l’occupant qui n’est pas propriétaire, d’acquérir la propriété d’un bien immobilier par prescription acquisitive. Ce faisant, une personne occupant un bien depuis plusieurs années sans posséder un titre de propriété pour ce bien, pourra en revendiquer la qualité de propriétaire, du seul fait de cette occupation pendant une durée prolongée. 

Pour ce faire, il devra justifier par tous moyens tels que des photographies ou des témoignages, d’une occupation continue, non interrompue, paisible et publique du bien pendant trente ou dix années selon la situation. Une fois ces éléments réunis, l’occupant pourra les soumettre à une étude notariale afin que celle-ci établisse un acte de notoriété acquisitive lui reconnaissant la qualité de propriétaire.

Cependant, la difficulté inhérente à l’usucapion de droit commun résulte dans le fait que l’acte de notoriété acquisitive ainsi délivré n’a pas de force certaine. Cela signifie que le droit de propriété ainsi reconnu, pourra à tout instant être contesté en justice par toute personne s’estimant également propriétaire du bien.

Or, considérant l’importance du désordre foncier dans les DROM et à Saint-Martin, il apparaissait nécessaire de créer un mécanisme offrant plus de garanties et de sécurité juridique.

C’est la raison pour laquelle un « usucapion renforcé » a été instauré dans les DROM et à Saint-Martin jusqu’au 31 décembre 2027.

Avec l’usucapion renforcé, l’acte de notoriété délivré par Notaire devient définitif dans un délai de cinq années, après l’accomplissement de la dernière formalité de publication.

Ainsi, une fois l’acte de notoriété obtenu, celui-ci doit obligatoirement faire l’objet de trois publications cumulatives : 

  • Une publication au fichier immobilier ou au livre foncier pour le territoire de Mayotte ; 
  • Un affichage de l’extrait de notoriété dans la mairie du lieu de situation de l’immeuble pendant trois mois ; 
  • Une publication pendant cinq années sur le site de la Préfecture du lieu de situation de l’immeuble.

Ce n’est qu’à l’issu d’un délai de cinq années après la dernière publication, que l’acte de notoriété acquiert force certaine et ne peut plus être remis en cause ou contesté en justice. 

Enfin, pour les occupants qui ne souhaiteraient pas patienter cinq années avant d’acquérir irréfragablement la qualité de propriétaire, il est toujours possible d’introduire une action en justice permettant de faire reconnaître ce droit. Cette action peut être exercée avec ou sans acte de notoriété acquisitive ; car celui-ci il faut le rappeler, n’a de valeur certaine que dans le cadre de l’usucapion renforcé.

*Avocat au barreau de Guadeloupe, St-Martin et St-Barthélemy
Site internet : https://lecussonavocat.com/
Email : contact@ll-avocat.com
Téléphone : 06 90 73 13 88